AUTORIZATIA DE CONSTRUIRE. PROCESUL VERBAL DE RECEPTIE LA TERMINAREA LUCRARILOR

  • Publicat de: SCPA BURUIAN, CARACAS SI ASOCIATII

 

Prin Decizia nr. 13 in dosarul nr. 98/1/2019, Inalta Curte de Casatie si Justitie (ICCJ) a admis recursul in interesul legii si a stabilit ca „Lipsa autorizatiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum si lipsa procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor constituie  impedimente pentru recunoasterea pe cale judiciara, in cadrul actiunii in constatare, a dreptului de proprietate asupra unei constructii realizate de catre proprietarul terenului, cu materiale proprii”.

 

Astfel, in lipsa unei autorizatii de construire sau a nerespectarii acesteia, precum si in lipsa unui proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, dreptul de proprietate este mult mai greu de recunoscut.

 

O decizie logica a ICCJ, avand in vedere urmatoare texte de lege:

 

– art. 37 alin. 5 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, potrivit caruia „Constructiile executate fara autorizatie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum si cele care nu au efectuata receptia la terminarea lucrarilor, potrivit legii, nu se considera finalizate”; si

 

– art. 37 alin. 1 din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, potrivit caruia „Dreptul de proprietate asupra constructiilor se inscrie in cartea funciara in baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locala emitenta a autorizatiei de construire, care sa confirme ca edificarea constructiilor s-a efectuat conform autorizatiei de construire si ca exista proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, precum si a celorlalte dispozitii legale in materie si a unei documentatii cadastrale”.

 

Practic, fara o autorizatie de construire, care sa fie respectata si fara un proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, o constructie nu poate fi inscrisa in cartea funciara. Iar o constructie care nu este inscrisa in cartea funciara nu exista din punct de vedere juridic.

 

Totusi, asa cum rezulta din art. 11 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, pot fi executare fara autorizatie de construire urmatoarele lucrari:

– reparatii la imprejmuiri, acoperisuri, invelitori sau terase, atunci cand nu se schimba forma acestora si materialele din care sunt executate;

– reparatii si inlocuiri de tamplarie interioara si exterioara, daca se pastreaza forma, dimensiunile golurilor si tamplariei, inclusiv in situatia in care se schimba materialele din care sunt realizate respectivele lucrari, cu exceptia cladirilor declarate monumente istorice, in condiţiile legii;

– reparatii si inlocuiri de sobe de incalzit;

– zugraveli si vopsitorii interioare;

– zugraveli si vopsitorii exterioare, daca nu se modifica elementele de fatada si culorile cladirilor;

– reparatii la instalatiile interioare, la bransamentele si racordurile exterioare, de orice fel, aferente constructiilor, in limitele proprietatii, montarea sistemelor locale de incalzire si de preparare a apei calde menajere cu cazane omologate, precum si montarea aparatelor individuale de climatizare si/sau de contorizare a consumurilor de utilitati;

– reparaţii si inlocuiri la pardoseli;

– lucrari de reparatii, inlocuiri ori reabilitari fara modificarea calitatii si formei arhitecturale a elementelor de faţadă, cum ar fi: finisaje interioare si exterioare – tencuieli, placaje, altele asemenea; trotuare, ziduri de sprijin ori scari de acces; lucrari de reabilitare energetica a anvelopei si/sau a acoperisului – daca nu se schimba sistemul constructiv al acestuia, respectiv terasa/sarpanta – la cladiri de locuit individuale cu cel mult 3 niveluri, care nu sunt monumente istorice clasate sau in curs de clasare, respectiv situate in afara zonelor de protectie a monumentelor si/sau a zonelor construite protejate stabilite potrivit legii;

– lucrari de intretinere la caile de comunicatie si la instalatiile aferente;

– lucrari de foraje si sondaje geotehnice pentru constructii de importantă normala sau redusa, situate in afara zonelor de protectie instituite pentru zacaminte acvifere;

– lucrari de constructii funerare subterane si supraterane, cu avizul administratiei cimitirului;

– lucrari de compartimentare provizorie nestructurala;

– schimbarea de destinatie, numai in situatia in care pentru realizarea acesteia nu sunt necesare lucrari de constructie pentru care legea prevede emiterea autorizatiei de construire;

– lucrari pentru amplasarea de structuri usoare demontabile pentru acoperirea terenurilor de sport existente sau destinate desfasurarii evenimentelor culturale care vor fi realizate in baza unui aviz de amplasare.

 

De asemenea se pot executa fara autorizatie de construire si lucrari pentru amplasarea de tonete, pupitre acoperite sau inchise, destinate difuzarii si comercializarii presei, cartilor si florilor, care sunt amplasate direct pe sol, fara fundatii si platforme, precum si fara racorduri si/sau bransamente la utilitati urbane, cu exceptia energiei electrice, precum si lucrari de reparatii/reabilitari/retehnologizari, inclusiv modificarea, inlocuirea sau adaugarea de echipamente retelelor de comunicatii electronice in cazul in care pentru acestea nu sunt necesare si lucrari asupra infrastructurilor fizice de sustinere, efectuate de beneficiarii regimului de autorizare generala din domeniul comunicatiilor electronice si/sau de operatorii de retea.

 

Constructiile cu caracter special avand destinatia de unitati sanitare care sunt monumente istorice, amplasate in zone de protectie a monumentelor si in zone construite protejate, stabilite potrivit legii, se pot executa fara autorizatie de construire lucrari care nu modifica structura de rezistenta si/sau aspectul arhitectural al constructiilor de finisaje interioare si exterioare, reparatii si inlocuiri de tamplarie interioara si exterioara, daca se pastreaza forma, dimensiunile golurilor si tamplariei, reparatii la acoperisuri, invelitori sau terase, atunci cand nu se schimba forma acestora si materialele din care sunt executate, reparatii si inlocuiri la pardoseli si la instalatiile interioare.

 

In cazul monumentelor istorice, se pot executa lucrarile prevazute paragraful de mai sus doar in baza si cu respectarea obligatiei privind folosinta monumentului istoric, intocmita si eliberata potrivit legii. Obligatia se va elibera in termen de 30 de zile de la solicitare, nerespectarea termenului creand posibilitatea executarii lucrarilor in absenta obligatiei. Ministerul Culturii va fi notificat inaintea inceperii unor asemenea lucrari si va putea verifica conformitatea acestora cu prevederile legii.

 

Mai mult, se pot executa fara autorizatie de construire si lucrari de reparatii la finisaje interioare si inlocuiri de tamplarie interioara, precum si reparatii si inlocuiri la pardoseli si la instalatiile interioare, care se executa la constructiile amplasate in zone de protectie a monumentelor istorice si in zone construite protejate, stabilite potrivit legii, daca acestea nu reprezinta constructii cu valoare arhitecturala sau istorica, stabilite prin documentatii de urbanism aprobate.

 

Categoria: Drept Contravențional