Intr-un articol anterior am explicat ce este exproprierea, raportat la Legea-cadru nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica și legea speciala – Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, necesara realizarii unor obiective de interes national, judetean si local.
In articolul de fata ne vom concentra pe criteriile si modul de stabilire a cuantumului despagubirii ce se cuvine proprietarului expropriat.
Asadar, exproprierea pentru cauza de utilitate publica nu se poate realiza decat dupa remiterea catre expropriat a unei drepte si prealabile despagubiri.
Despagubirea trebuie sa acopere intreaga pierdere cauzata persoanelor afectate de masura exproprierii, si se compune din valoarea reala a imobilului precum si din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane.
Totodata, despagubirea trebuie sa fie si prealabila, caci ea constituie o garantie acordata persoanelor indreptatite in privinta pastrarii aceleiasi valori a obiectului patrimonial prin care se inlocuieste dreptul real pierdut in urma exproprierii cu o suma certa, si nu doar cu o simpla creanta a carei realizare ar fi incerta.
Legea in materie prevede doua forme ale procedurii de expopriere: procedura amiabila si procedura judiciara de expropriere.
In cadrul primei proceduri, partile implicate stabilesc de comun acord modalitatea de transfer al dreptului de proprietate, cat si asupra cuantumului si naturii despagubirii.
In cazul in care acordul de vointa al partilor priveste numai modalitatea de transfer al dreptului de proprietate, dar nu si cuantumul sau natura despagubirii, instantele judecatoresti vor lua act de intelegerea partilor si vor stabili numai cuantumul sau natura despagubirii.
Astfel, expropriatul nemultumit de cuantumul despagubirii prevazute se poate adresa instantei judecatoresti competente in termenul general de prescriptie (de 3 ani), care curge de la data la care i-a fost comunicata hotararea de stabilire a cuantumului despagubirii, sub sanctiunea decaderii, fara a putea contesta transferul dreptului de proprietate catre expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea cailor de atac nu suspenda efectele hotararii de stabilire a cuantumului despagubirii si trasferului dreptului de proprietate.
Pentru solutionarea unei asemenea cereri instanta va constitui o comisie de experti compusa dintr-un expert numit de instanta, unul desemnat de expropriator si un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii.
Atat expertii, la realizarea raportului de expertiza, precum si instanta, la stabilirea cuantumului despagubirilor, vor tine seama de pretul cu care se vand, in mod obisnuit, imobile de acelasi fel in unitatea administrativ-teritoriala, la data intocmirii raportului de expertiza, precum si de daunele aduse proprietarului sau, dupa caz, altor persoane indreptatite, luand in considerare si dovezile prezentate de acestia.
In ceea ce priveste valoarea reala a imobilului expropriat, expertii, dar si instanta de judecata, trebuie sa aiba in vedere pretul platit efectiv si consemnat ca atare in contractele de vanzare-cumparare privind imobile de acelasi fel din zonele locale situate in aceeasi unitate administrativ teritoriala.
In cazul in care nu exista contracte de vanzare-cumparare pentru a se putea aplica metoda comparatiei directe in evaluarea imobilului, vor fi avute in vedere ofertele cu pretul cel mai probabil, expus, intr-o masura rezonabila, pe o piata concurentiala, atunci cand sunt intrunite toate conditiile unei vanzari oneste si in care cumparatorul si vanzatorul actioneaza prudent, in cunostinta de cauza, in interesul propriu, presupunand ca niciunul dintre acestia nu este supus unor constrangeri exagerate.
In ce priveste cel de-al doilea criteriu de stabilire a cuantumului despagubirii, interpretarea textului legal denota indubitabil imprejurarea ca prejudiciul trebuie sa reprezinte consecinta directa a exproprierii, instanta avand obligatia sa examineze daca componentele acestuia reprezinta sau nu un prejudiciu cert si stabileasca intinderea acestuia, pe baza dovezilor prezentate.
Asadar, prejudiciul adus proprietarului bunului expropriat poate include doar acele daune efective, certe, cunoscute si determinate sau determinabile la momentul exproprierii, NU si acele daune eventuale, incerte, ipotetice, care nu pot fi determinate ori determinabile la momentul exproprierii.
Despagubirea acordata de instanta nu va putea fi mai mica decat cea oferita de expropriator si nici mai mare decat cea solicitata de expropriat sau de alta persoana interesata.
In speta, imobilul a fost expropriat conform HG nr. X, iar despagubirea acordata de expropriator a fost stabilita avandu-se in vedere valoarea minima de impozitare cuprinsa in Grila Camerei Notarilor Publici la vanzarea de imobile si nu pretul de piata al imobilului supus exproprierii. Astfel, valoarea terenului expropriat a fost stabilita la suma de 0,3 euro/mp, mai exact un total de 1369 lei.
Prin cererea adresata instantei, expropriatul a aratat ca nu este de acord cu aceasta despagubire, aceasta fiind calculata la un pret mult inferior fata de pretul de piata, si a solicitat sa se dispuna obligarea expropriatorului (Statul Roman) la plata unei despagubiri prin raportare la pretul de piata al imobilului expropriat, de 20 euro/mp, precum si obligarea expropriatorului la plata dobanzii legale aferente tuturor despagubirilor stabilite de instanta si calculata de la data introducerii actiunii si pana la data platii efective, cu cheltuieli de judecata.
Instanta a admis in parte actiunea formulata de catre expropriat, obligand Statul Roman sa chite acestuia suma de 20.534 euro.
Pentru a hotari astfel, instanta a retinut ca expertizele notariale, astfel cum au fost ele avute in vedere de catre expropriator la momentul stabilirii despagubirii, nu reflecta valoarea de piata a imobilelor expropriate, valoare care se impune a fi avuta in vedere la stabilirea despagubirilor prin prisma dispozitiilor legale in materie.
Mai mult, potrivit raportului de expertiza intocmit in cauza, pentru terenul expropriat s-a stabilit o valoare de piata de 9,3 euro/mp, rezultand un total de 20.534 euro, concluziile expertizei fiind insusite de toti cei trei experti.
De observat diferenta de pret: de la 0,3 euro/mp stabilit de expertul evaluator ANEVAR care a intocmit raportul pentru Statul Roman, la 9,3 euro/mp stabilit prin expertiza dispusa in cauza de pe rolul instantei.
In plus, Statul Roman a fost obligat si la plata cheltuielilor de judecata reprezentand onorariu de avocat si onorariu experti.
Impotriva acestei sentinte, Statul Roman a declarat apel, care a fost respins ca nefondat.
Instanta de control judiciar a aratat ca valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decat cea stabilita la momentul contemporan realizarii transferului dreptului de proprietate.
Iar aceasta valoare de piata a imobilului expropriat se impune a fi determinata in raport de toate caracteristicile bunului, ajungandu-se la cel mai bun pret ce se poate obtine, in mod rezonabil, de catre vanzator si cel mai avantajos pret ce se poate obtine, in mod rezonabil, de catre cumparator.
Atunci cand se analizeaza sintagma „pretul cu care se vand, in mod obisnuit, imobile de acelasi fel” putem ajunge, fara putinta de tagada, in mod cert la o singura concluzie: actul normativ special, ce reglementeaza asupra criteriului de calcul a acestei prime componente a despagubirii ce se cuvine in cazul exproprierii, a avut in vedere acel pret, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obtine atunci cand tranzactia se desfasoara intre un cumparator si un vanzator prudenti si diligenti.
Actul normativ nu vorbeste de pretul cu care se vand imobilele de acelasi fel, ci de pretul cu care se vand IN MOD OBISNUIT imobile de acelasi fel.
Or, obisnuit inseamna: rezonabil, normal, comun, firesc iar, in mod rezonabil, atat vanzatorul cat si cumparatorul incearca sa obtina cel mai bun pret.
Legea in materie nu a reglementat numai dreptul la despagubire pur si simplu, ci se impune in mod clar si neechivoc ca aceasta despagubire sa fie una dreapta, respectiv sa fie respectat principiul proportionalitatii.
Atunci cand vorbim de pretul cu care se vand in mod obisnuit terenuri de acelasi fel, trebuie sa avem in vedere acea valoare cel mai probabil convenita de cumparatorii si vanzatorii bunului disponibil pentru cumparare.
Aceasta valoare nu reprezinta un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru terenuri, la o anumita data, in functie de caracteristicile proprii ale fiecaruia.
Avand in vedere aceste argumente, in apel s-a dispus efectuarea unei noi expertize, iar expertii, in unanimitate au stabilit o valoarea de piata de 11,9 euro/mp, respectiv valoarea de 26.275 euro pentru intreaga suprafata expropriata.
Practic, in fata instantei de apel s-a stabilit o valoare mai mare decat cea stabilita in fata instantei de fond.
Totusi expropriatul a primit suma acordata in fond, deoarece instanta de apel fiind sesizata cu solutionarea apelului formulat de catre Statul Roman nu poate inrautati situatia in propria cale de atac, chiar daca in noua expertiza cuantumul despagubirii este mai mare.