EXPROPRIERI TUNARI – OTOPENI

  • Publicat de: SCPA BURUIAN, CARACAS SI ASOCIATII

Exproprierile pentru noul terminal al Aeroportul Otopeni au intrat în linie dreaptă, fiind în curs de finalizare ultimele formalităţi anterioare plăţii despăgubirilor către expropriaţi.

În data de 08.02.2021 au fost aprobate Comisiile de verificare a dreptului de proprietate cât și a altui drept real și acordarea despăgubirilor asupra imobilelor supuse exproprierii, fiind deja emise, pentru unii dintre proprietarii expropriați și Hotărâri de stabilire a despăgubirilor.

Prin aceste Hotărâri ale Comisiei, fie ea de la Tunari sau Otopeni, NU se modifică sumele de care deja ați luat la cunoștință încă de anul trecut – că tot primim întrebări în acest sens.

De fapt, având în vedere ierarhia normelor juridice, niciodată o Hotărâre a unei Comisii nu va putea modifica o Hotărâre de Guvern.

Și DA, prețul oferit de către Statul Român este unul derizoriu, dar nu este nici prima și nici ultima dată când Statul Român profită de pe urma poporului său, ca să răspundem la o altă întrebare pe care o tot primim în ultimul timp.

 

Singura soluție pe care o are la dispoziție proprietarul expropriat este să se adreseze Tribunalului Ilfov (în cazul exproprierilor din Tunari/Otopeni) și să ceară ca instanța să stabilească o despăgubire reală a imobilului expropriat.

Cel puțin o să vă dublați suma oferită de către Statul Român, deși noi credem că aveți șanse reale să obțineți o sumă și mai mare.

Potrivit Legii, regula este că Hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii poate fi atacată la Tribunalul Ilfov în termenul general de prescripție (3 ani), care curge de la data la care hotărârea a fost comunicată.

Excepția este dată de Decizia (RIL) ÎCCJ nr. 14/2019 care ne spune în mare că instanţa de judecată este competentă să soluţioneze nu numai contestaţia formulată împotriva hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, ci şi acţiunea prin care expropriatul contestă despăgubirile estimate şi solicită atât stabilirea acestora de către instanţă, cât şi obligarea expropriatorului la plată, ulterior emiterii deciziei de expropriere şi consemnării sumelor aferente despăgubirilor, în cazul lipsei nejustificate a acestei hotărâri de stabilire a cuantumului despăgubirii.

Din propria noastră practică anume pe exproprierile pentru noul terminal al Aeroportului Otopeni vă putem spune că avem dosare pe rolul Tribunalului Ilfov în care deja s-a dispus efectuarea expertizei de specialitatea privind valoarea reală a imobilului.

Am observat că depinde de la judecător la judecător, cei care au chef de muncă judecă, pentru că într-adevăr Legea 255/2010 nu prevede un termen prohibitiv de a acționa, în sensul că până la emitrea Hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirilor nu te poți adresa instanței, iar cei care nu au chef de muncă, admit excepția prematurității cererii de chemare în judecată, invocată de către CNAB în toate întâmpinările formulate.

NU este adevărat că dacă vă adresați instanței nu mai primiți suma deja stabilită de către Guvernul României.

La cerere, despăgubirea va fi eliberată inclusiv titularilor drepturilor reale care nu sunt de acord cu cuantumul stabilit.

Ulterior, în situaţia stabilirii unui cuantum superior prin hotărâre judecătorească definitivă, expropriatorul va elibera foştilor titulari ai drepturilor reale, la cerere, suma reprezentând diferenţa dintre despăgubirea stabilită de instanţa judecătorească şi despăgubirea stabilită de expropriator.

 

Nu vrem să facem o analiză a procedurii în fața instanței, evident veți avea nevoie de un avocat care să vă ajute, dar o să încercăm, pe scurt, să explicăm de ce trebuie să vă adresați instanței dacă ați fost expropriat.

  1. Suntem convinși că niciunul dintre proprietarii expropriați nu este mulțumit de suma cu care a fost despăgubit.

Și aveți dreptate să fiți nemulțumiți, pe de o parte vorbim totuși de o zonă în apropierea Bucureștiului, pe de altă partea este vorba de o zonă în jurul Aeroportului Otopeni, și nu în ultimul rând vorbim de o zonă în dezvoltare, de interes național și internațional (aspect foarte important de reținut), iar Statul Român, a stabilit o despăgubire în medie între 8 – 19 euro/mp (în funcție de zonă), chiar sub valoarea minimă din Grilele Notariale pentru zonele respective, ca fiind suficientă.

Pentru soluţionarea cauzei instanţa va constitui o comisie de experţi compusă dintr-un expert numit de instanţă, unul desemnat de expropriator şi un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii.

Iar la realizarea raportului de expertiză, comisia de experți, precum şi instanţa vor ţine seama de expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate.

  1. Grila notarilor, denumită oficial „Ghidul privind valorile orientative minime ale proprietăților imobiliare”, este folosită în cazul tranzacțiilor imobiliare.

Practic, acest Ghid nu poate conține valorile reale, de piață, ale tuturor terenurilor și caselor dintr-un județ, oraș sau comună. Nici nu ar avea cum și nici nu a fost creat pentru o astfel de utilizare.

Prețul real este prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data transferului dreptului de proprietate.

Comisia de experți vor ține seama de Grila notarială, dar asta presupune că nu pot stabili un preț mai mic decât este prevăzu în grila notarială, dar nimic nu-i împiedică să stabilească prețul real al imobilului, astfel cum a fost definit mai sus.

Într-adevăr, așa cum deja ne-am lovit în practică, expertul desemnat de către expropriator, se va lupta destul de aprig ca despăgubirea stabilită de comisia de experți să fie la valoarea grilelor notariale, de aceea este foarte important să aveți un avocat care să vă apere interesele, și foarte mare atenție pe cine desemnați expert!, să nu ajungeți în situația în care cel desemnat de dumneavoastră face jocul „dușmanului”.

De asemenea, rețineți că despăgubirea acordată de instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.

Practic, cereți cât mai mult, evident de bun simț, prin cererea de chemare în judecată.

  1. În instanță veți cere o despăgubire corectă, reală pentru imobilul expropriat!

Trebuie să știți că această despăgubire se compune din prețul real al imobilului și din prejudiciul pe care l-ați suportat odată cu această expropriere, care poate fi patrimonial sau nepatrimonial, care iarăși trebuie acoperit.

Apoi, pot fi cerute și acordarea de daune moratorii, însă doar pentru perioada ulterioară datei la care s-a finalizat procedura judiciară, mai exact doar pentru perioada de după rămânerea definitivă a hotărârii până când Statul Român achită despăgubirea astfel cum a fost stabilită de către instanță, în acest sens ÎCCJ a fost tranșantă prin Decizia nr. 31 din 02.03.2020.

  1. Un alt aspect important pe care ar trebui să-l mai rețineți se referă la cursul valutar „înghețat” de către Statul Român la momentul stabilirii despăgubirilor la minunatul curs valutar de 1 EURO = 4.6628 RON.

Dacă mă uit la cursul BNR la data de astăzi 1 EURO = 4.9261 RON, o diferență enormă de mai mult de 25 de bani la fiecare euro.

Practic, trebuie să solicitați ca despăgubirea să se stabilească în EURO, urmând ca plata efectiv a acestei despăguburi, să se facă în RON, la cursul BNR din ziua plății.

Aveți acest drept argumentat de faptul că moneda națională este supusă constant devalorizării (atât din cauza factorilor politici, economici interni, cât și factorilor politici, economici externi), iar solicitarea stabilirii despăgubirilor în EURO ar acoperi tocmai riscul acestei devalorizări, ca parte a însăși despăgubirii ce se cuvine reclamanților, care trebuie să fie reală și justă.

Un al argument, chiar și în Grilele notariale valoarea terenurilor este stabilit în EURO, tocmai pentru a acoperi această devalorizare constantă a monedei naționale.

Chiar și ÎCCJ, de mai multe ori, prin Deciziile sale a statuat că despăgubirea pentru expropriere poate fi stabilită în EURO, urmând a fi achitată în RON, la cursul BNR, din ziua plății.

  1. Nu în ultimul rând, trebuie subliniat că aceste cereri de chemare în judecată sunt scutite de taxa judiciară de timbru.

Iar cheltuielile necesare pentru realizarea expertizelor de evaluare a cuantumului despăgubirilor cuvenite ca urmare a exproprierii în cadrul acestor litigii sunt acceptabile.

Până acum, în toate dosarele noastre în care deja s-a dispus efectuarea expertizei, onorariul provizoriu pentru comisia de experți a fost de instanță la 2.000 RON. Aceasta fiind practica Tribunalului Ilfov pentru cauzele cu acest obiect.

 

Vă recomandăm să vă adresați instanței, vă recomandăm să luptați să obțineți o despăgubire cât mai mare, ca să nu vă pară rău că iarăși Statul Român a făcut ce știe el mai bine.

Pentru orice nelămurire cu privire la acest aspect, noi vă stăm la dispoziție (datele noastre de contact, tel: + 40 769 691 021, e-mail: office@dbcr.ro) și vă vom răspunde cu mare drag la toate întrebările pe care le aveți.

Categoria: Drept Imobiliar